Налог на доход от аренды недвижимости

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Налог на доход от аренды недвижимости" с полными информационными данными. В случае необходимости уточнить актуальность на 2020 год или, если имеются другие вопросы, обращайтесь к дежурному консультанту.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Аудиоверсия статьи, прослушать

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Доход от аренды недвижимости

Им считаются средства, полученные владельцем недвижимости непосредственно от ее сдачи в аренду. Признается доход путем декларирования доходов и подачи налоговой декларации до 31 марта года, следующего за отчетным.

При этом, если квартира является совместным имуществом супругов, то доход от аренды в свой отчет может включить только один из них. В следующем году может признать весь доход от аренды второй из супругов, если это в конкретном случае выгодно.

Для того, чтобы признать доходы от аренды, владельцу (физическому лицу) достаточно заполнить декларацию о доходах за прошлый год, а именно – Приложение 2 декларации.

Примечание: с данных доходов не отчисляются авансы ни за социальное, ни за медицинское страхование.

Итак, давайте разберемся с тем, что конкретно входит в понятие – доход от аренды недвижимости, а что в него не включают.

В арендную плату не включаются платежи за услуги, связанные с использованием квартиры. Следовательно, доход от аренды не включает в себя авансы на отопление, обогрев воды, уборку общих помещений в доме, использование лифта, водоснабжение от водопроводных сооружений, контроль и очистку дымовых труб, удаление золы и мусора, очистку сточных вод и т. д. – так называемые «коммунальные услуги за обслуживание квартиры». То есть, все те услуги, за которые арендодатель после окончания года получает фактуры за реальное количество оказанных услуг от исполнителей.

Примечание: данное условие о выделении отдельно сумм за аренду недвижимости и отдельно за услуги лучше сразу прописать в договоре аренды. Потому что в случае, если в договоре указано, что все коммунальные платежи включены в стоимость аренды, доходом считается вся сумма арендной оплаты.

Однако, если какая-либо услуга предоставляется самим арендодателем (например, ежемесячная уборка квартиры), тогда оплаты за эту услугу являются по Закону его доходом, и потому данный вид дохода подпадает под понятие «заселение» или úbytovací služby (чеш.), а такой вид деятельности требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Так что, если Вы решите, в порядке исключения, оказать подобную услугу вашему арендатору, хорошо подумайте, стоит ли это делать.

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Читайте так же:  Отчет по внутреннему финансовому контролю

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду. Оптимизация и налоговые льготы

Планируете сдавать свою квартиру/дом в аренду, но вас одолевают вопросы и сомнения относительно налогов? Тогда этот материал – то, что вам нужно. В данной статье мы рассмотрим такой вид сдачи в аренду недвижимости, при котором владелец квартиры сдает ее как физическое лицо, не открывая предпринимательской лицензии.

Для начала давайте обратимся к налоговому законодательству и рассмотрим, что конкретно будет считаться доходом от аренды недвижимости и кто обязан подавать отчетность по ним.
Доходы от аренды жилья подлежат налогообложению в размере 15% в соответствии с §9, п.п. 1 (а) Закона о подоходном налоге (№ 586/1992).

Как определить, когда какой вариант выбрать

Вы приобрели недвижимость и провели в ней ремонт для сдачи в аренду. К тому же, в первый год расходы на содержание недвижимости у Вас будут большими – нужно приобрести мебель и т.д. В этот период Вам очевидно выгоднее использовать вариант: доходы минус реальные расходы, и это до тех пор, пока расходы не придут в норму и не перестанут превышать 30% от дохода. И тогда Вы переходите на второй вариант: паушал 30%.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Как зарождалась паника

Пока есть время, предлагали журналисты и блогеры, скорее выберите один из трех вариантов.

Вариант первый: срочно заплатите НДФЛ со всех доходов прошлых лет, полученных вами от сдачи чего-либо в аренду.

Вариант второй: оформитесь как индивидуальный предприниматель (ИП) — тогда с момента регистрации ИП придется платить с данного вида дохода только 6% при выборе упрощенной системы налогообложения, но будет действовать ряд ограничений (например, при продаже квартиры или получении налогового вычета), а также обязанность платить страховые взносы.

Вариант третий (новомодный): не просто станьте ИП, но приобретите патент на сдачу жилья в аренду (патент нужно обновлять каждый год, его стоимость зависит от площади и местоположения вашего жилья).

Все три варианта абсолютно легальны и законны. Право собственника жилья — выбрать тот, который подходит ему больше всего. И здесь нужно самостоятельно оценивать свою выгоду, исходя из ряда параметров.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Что является базой для расчета налога

Основой налога (налогооблагаемой базой либо прибылью) является доход за вычетом расходов, связанных с содержанием, обеспечением и поддержанием недвижимости.

Рассмотрим, что может входить в расходную часть при сдаче недвижимости в аренду.

Владелец недвижимости имеет право выбора из двух вариантов:

1) расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система);

2) реальные расходы по факту.

Расходы в размере фиксированной ставки — 30% от дохода (так называемая паушальная система).

Вы, как владелец недвижимости, можете выбрать упрощенную схему учета расходов: 30% от полученного дохода. Если Вы применяете расходы по фиксированной ставке, то 30% — это все Ваши расходы, и уже ничего более, чем 30% вычесть нельзя.

Пример расчета:
Вы сдаете квартиру за 12 000 Чешских крон плюс 3.500 — авансовые платежи за коммунальные услуги.
Доход от аренды будет составлять 12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200 крон.
Налогооблагаемя база (прибыль) 144.000,00 – 43.200,00 = 100 800 крон.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.

Примечание: у паушальных затрат установлен лимит в 300 000 Чешских крон. Т.е. если Ваш доход от сдачи в аренду превысит 1 миллион крон (например, 1 500 000), то используя паушал 30% , можно снизить доход максимум на сумму 300 000 крон (не на 450 000 крон).

Данный способ расчета налоговой базы имеет ряд преимуществ:
1. он рассчитывается с чистой суммы аренды;
2. если у владельца недвижимости очень маленькие расходы, данный метод позволяет существенно снизить налогооблагаемую базу, а именно на 30%;
3. нет необходимости сохранять все расходные чеки для предоставления их в случае контроля Налогового управления;
4. это упрощенный учет – Вы ведете только учет поступления средств за аренду.

По реальному размеру расходов.

В случае, если Вы решили использовать в качестве расходной базы реальные затраты, то необходимо вести их учет.

К расходам вы можете отнести:

Читайте так же:  Документы необходимые для возврата налога за обучение

1. все материальные затраты, связанные с ремонтом, уборкой, покупкой мебели и все возможные иные расходы, которые Вы можете понести при обслуживании сдаваемой в аренду недвижимости;

2. все расходы на ремонт квартиры (например, замена окон одного размера, замена сломанных водопроводных кранов), техническое обслуживание (например, окраска), страхование, бытовое оборудование (например, покупка холодильника, стиральных машин, чайников, мебели и т.);

3. расходы на автомобиль, которые в данном случае являются немаловажной частью. Их Вы также можете использовать для обслуживания недвижимости.

Но при использовании расходов на автомобиль необходимо доказать целесообразность этих расходов. Это можно сделать, ведя книгу поездок, где Вы распишите, в какое время автомобиль был использован именно для работы, связанной с арендой недвижимости;

4. % по кредиту/ипотеке в случае, если для приобретения недвижимости были использованы кредитные деньги;

5. амортизационные отчисления на саму недвижимость, которые являются основной статьей расходов.

Что не включается в расходы:
1. авансовые платежи , в случае, если они включены в цену аренды;
2. выплаты по кредиту/ипотеке (возврат тела кредита);

И в заключение – решение, какую систему выбрать Вы принимаете самостоятельно. На основании тех расходных материалов, что у Вас есть (по принципу “что выгоднее”). Налоговое законодательство позволяет даже поменять данную систему. Т.е. один год Вы можете использовать упрощенную систему списания затрат: — 30%, а второй, если Вам это выгоднее, реальные затраты, связанные с арендой. При этом, использованную систему нельзя менять обратно, т.е. если Вы уже подали отчет с использованием упрощенной системы, то нет возможности подать уточненный отчет, использовав реальные расходы. Это условие прописано в Законе, однако, в нашей практике были случаи, когда Налоговая позволяла подать уточненный отчет с изменение системы затрат на более выгодную для арендатора.

Расчет налога и подача декларации

Подоходный налог рассчитывается по формуле:
доход – расход = прибыль * 15% = налог

Льготы по налогу:
рассчитанный налог можно снизить льготами по налогу. Каждый налогоплательщик, даже если он не является налоговым резидентом Чехии, имеет право на льготу по налогу в размере 24 840 Чешских крон в год.

Существуют так же дополнительные льготы по налогу: на детей, проживающих с Вами в Чехии, на супруга/супругу без собственных доходов, проживающих с Вами в Чехии и другие, для получения которых необходимо исполнить определенные условия.

Налог к оплате: рассчитанный налог – льгота по налогу = налог к оплате.

Пример:

Вы сдаете квартиру за 12 000 крон.
Доход от аренды будет составлять:
12 000 * 12 =144 000 крон.
Расходы 144 000 *30% = 43 200.
Налогооблагаемая база 144 000 – 43 200 = 100 800.
Налог 100 800*15%=15 120 крон.
Теперь вычитаем льготу по налогу на прибыль: — 24 840 крон
Налог к оплате равен нулю.

Как видно из примера, в случае не очень высокого дохода (ориентировочно до суммы 235 000 Чешских крон – доход с аренды за целый год: 235 000 -30%*15% =24 675 крон – сумма налога), льгота покрывает налог полностью, следовательно можно выбрать упрощенный вариант – паушал 30% и не собирать реальную затратную часть.

В случае, если расходы превысили доходы от сдачи недвижимости в аренду, получается убыток. Данный убыток можно использовать для снижения иных доходов текущего календарного года: от предпринимательской деятельности § 7, имущества § 8, прочих доходов § 10 (например, от продажи недвижимости или дивидендов). Исключение составляют доходы от трудовой деятельности § 6. Если у Вас нет иных доходов, которые Вы бы могли в данном году снизить, Вы сможете использовать убыток в течение 5-ти последующих лет.

Грамотный бухгалтер подскажет самый выгодный для Вас вариант. Вы обратились по адресу! Мы 12 занимаемся бухгалтерским обслуживанием.

Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (жилых, нежилых помещений, транспортных средств, земельных участков, земельных паев и т. д.) в аренду принадлежит его собственнику.Гражданин может являться арендодателем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, как в качестве предпринимателя, так и в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Арендодатель может быть признан предпринимателем по соответствующему виду деятельности, как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду, если оно приобретается не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от его использования (сдачи в аренду) или реализации. В этом случае гражданину следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.

Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:

— заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;

— получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;

— неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

Правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Рассмотрим подробнее налогообложение доходов от сдачи в аренду имущества физическими лицами, не зарегистрированными в качестве предпринимателей, в соответствии гл. 23 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ). Плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются, в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким образом, доходы плательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13 процентов на общих основаниях.

Исчисление и уплату налога в данном случае производит:

1. Налоговый агент (в случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не зарегистрирована в качестве предпринимательской) — если доход получен от организации (ст. 226 НК РФ);

2. Физическое лицо — если доход получен от физлиц, не являющихся налоговыми агентами (п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Поскольку доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, к ним можно применять стандартные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются плательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие вычеты (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Читайте так же:  Подоходный налог с аванса

Например, неработающий пенсионер, сдающий имущество (жилые, нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, земельные паи и т. д.) в аренду, вправе обратиться к организации-арендатору (налоговому агенту) с письменным заявлением на предоставление ему стандартного вычета по НДФЛ.

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Кроме того, если налоговым агентом не произведены удержания и перечисления в бюджет НДФЛ с доходов, в том числе, полученных от сдачи имущества в аренду, плательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (п. п. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Указанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога в порядке, установленном НК РФ. При этом плательщики, которым в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты не предоставлялись или предоставлялись в меньшем размере, чем предусмотрено ст. 218 НК РФ, по окончании налогового периода могут получить их в инспекции по месту жительства.

На основании заявления плательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет уплаченных сумм налога (п. 4 ст. 218 НК РФ).

Налогоплательщики подают в обязательном порядке декларацию в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором получен доход.

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений ст. 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства плательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется

До середины июля арендодателям в обязательном порядке было необходимо уплатить НДФЛ за все годы сдачи недвижимости в аренду. Сообщениями об этом пестрили многие СМИ. Но правда ли это?

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

Читайте так же:  Начисление пени за неуплату налогов проводки

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Развенчиваем мифы

По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.

«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.

Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.

Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.

В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.

«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».

В июле 2018 года газета «Коммерсант» сообщила, что Федеральная налоговая служба хочет получить право запрашивать у банков информацию о счетах физических лиц вне рамок налоговых проверок, чтобы бороться с незаконным предпринимательством. Однако нужно понимать, что это лишь намерение, которое для претворения в жизнь потребует внесения изменений в Налоговый кодекс РФ. Более того, против такого намерения ФНС уже публично выступил Минфин РФ.

По словам самих сотрудников налоговых инспекций, у всей махины ФНС чисто физически не хватит сил проверять доносы на хитрых арендодателей. Точно так же, как и на постоянной основе мониторить счета всех банковских клиентов.

«Очень часто какая-нибудь бабушка рассказывает участковому или посылает письмо в ФНС о том, что ее соседи сдают квартиру непонятно кому и что она уверена, что это делается незаконно. В девяти из десяти случаев такой донос не будет иметь ничего общего с действительностью — например, окажется, что оформлен договор сдачи жилья в аренду или что в квартире проживают ближайшие родственники хозяина недвижимости, — рассказывает один «налоговик» на правах анонимности. — Но самое главное — даже если квартиру и правда сдают без соответствующих документов и без уплаты налогов, у нас нет такого огромного количества сотрудников, которые бы могли проверять каждую подобную жалобу или донос. Максимум, что мы можем сделать, — послать письменное уведомление арендодателю о том, что ему необходимо подать декларацию и заплатить налоги в случае сдачи недвижимости в аренду».

Собеседник Банки.ру также обращает внимание на тот факт, что иногда в налоговую жалуются на неуплату налогов за сдачу в аренду ипотечного жилья.

«Но здесь уже не совсем наша юрисдикция, — поясняет сотрудник налоговой. — Практически во всех ипотечных договорах прописан запрет на сдачу в аренду такого вида жилья, так как до полного погашения кредита оно по закону находится в залоге у банка. Таким образом, сдавая в аренду ипотечную квартиру, вы поступаете незаконно, а это уже не по нашей части».

Что действительно поменяется

Однако в 2018 году впервые в налоговое уведомление будет «добавлен» НДФЛ за 2016 и 2017 годы. Важное уточнение: речь о налоге на доходы физических лиц, который не был удержан ранее, хотя сведения о нем были поданы в ФНС налоговыми агентами.

Более того, если в аренду вы сдали недвижимость не физлицу, а компании, то такое юрлицо считается налоговым агентом.

Информация с сайта ФНС гласит: «Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, при этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты. При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога».

Физлица обязаны в срок до 30 апреля задекларировать свой доход, то есть подать соответствующую декларацию в налоговую. После этого заплатить налог будет необходимо до 15 июля следующего года.

Читайте так же:  Налоговый вычет за обучение ребенка в саду

Важно: согласно сайту ФНС, срок уплаты не удержанного налоговым агентом НДФЛ за 2016 год был перенесен на 2018 год. Таким образом, оплатить данный налог необходимо до 1 декабря 2018 года.

Имейте в виду, что в России на текущий момент существует пять налоговых ставок НДФЛ — от 9% до 35%. Они отличаются не только по видам доходов, но и по категориям налогоплательщиков. Например, если вдруг по каким-то причинам вы только сейчас получили дивиденды, положенные вам до 2015 года, то должны заплатить государству 9% от суммы этого дохода. Но дивиденды, выплачиваемые с 1 января 2015 года, облагаются налогом уже по ставке 13%. Если же вы выиграли в лотерею, то заплатите 35% от суммы дохода.

Кстати, декларировать доход от сдачи жилья в аренду необходимо, даже если у вас арендовали недвижимость только на сутки. Об этом ФНС предупредила россиян в связи со сдачей в аренду большого количества имущества во время чемпионата мира по футболу.

И да, вы правильно поняли, за непредставление декларации по НДФЛ и неуплату по ней налога в срок оштрафуют даже арендодателя, сдавшего комнату на одну ночь (при наличии доказательств о факте съема жилья и после проведения соответствующей проверки, разумеется).

Амортизация

Как правило, реальные затраты превышают паушал 30%. Основной затратной частью является амортизация недвижимости. Обслуживание жилой недвижимости списывается на затраты в виде амортизационных отчислений в течение 20-ти лет. Так же существует несколько разных видов амортизации: равномерная, ускоренная и с повышающими коэффициентами.

Для расчета амортизации, необходимо определить стоимость недвижимости.
Если с момента ее приобретения до решения сдавать ее в аренду еще не прошло 5 лет, для расчета амортизации используется покупная стоимость. Если прошло более 5-ти лет, необходимо заказать оценку недвижимости. В таком случае амортизация будет рассчитываться, исходя из оценочной стоимости. Если Вы получили недвижимость в виде дара/подарка, необходимо учесть тот факт, что земля при ней не амортизируется. Если к Вашей недвижимости принадлежит земля (участок) – например, это дом с участком – необходимо для расчета амортизации выделить только цену самого дома (бывают случаи, когда в договоре купли-продажи указана только общая стоимость, без разделения цены участка и дома отдельно. В таких случаях придется заказать квалифицированную оценку участка).

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Что говорят юристы

«В этом году арендодатели обязаны уплатить НДФЛ с дохода, полученного за 2017 год, путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговым периодом является предшествующий календарный год, поэтому в декларации необходимо отразить только годовой доход, — поясняет Лопатина. — Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный законодательством срок предусмотрена статьей 119 НК РФ и влечет за собой штраф в размере от 5% до 30% от суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки. Неуплата или неполная уплата сумм налога, согласно статье 122 НК РФ, влечет за собой штраф в 20% от неуплаченной суммы налога».

Впрочем, уточняет она, определить налоговому органу налоговую базу (годовую арендную плату) для начисления НДФЛ чаще всего невозможно, особенно в случае сдачи в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.

«Как правило, расчеты в этом случае осуществляются наличными денежными средствами, и установить действительный доход весьма сложно», — отмечает наша собеседница.

В свою очередь, руководитель практики налогового права НЮС «Амулекс» Анатолий Нагиев обращает внимание, что базой для подоходного налога служит именно фактически полученный доход, поэтому помимо договора нужно иметь документы, подтверждающие получение дохода (например, расписку или выписку по счету).

По словам Нагиева, физлицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности).

«Неуплата налогов может обернуться очень неприятной ситуацией для должника вроде наложения судебными приставами ограничения выезда за пределы Российской Федерации. Данное ограничение на выезд является одной из мер принудительного взыскания задолженности. Запретить вам выезд за рубеж может судебный пристав, если к нему поступил исполнительный документ в отношении вас, по которому сумма взысканной задолженности по налогам больше или равна 10 тысячам рублей», — объясняет Нагиев.

Эксперт также советует не забывать, что информация о получении вами дополнительного дохода может всплыть в любой момент. Например, банки практически по любым причинам могут уведомить налоговый орган о подозрительных операциях по вашим счетам, либо указанная информация может поступить от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей управляющих компаний, риелторов и от простых граждан (соседей) по телефону доверия, что может послужить основанием для проведения мероприятий налогового контроля. При этом налоговая может запросить у банка выписку о движении денежных средств по вашим счетам.

«Механизм уплаты НДФЛ в рассматриваемом случае будет следующим. Предположим, организация арендует у физического лица помещение, и размер арендной платы составляет 100 тысяч рублей. Фактически «на руки» арендодатель — физическое лицо получает только 87 тысяч рублей, потому что НДФЛ в размере 13% (то есть 13 тысяч) организация-арендатор обязана вычесть из получаемой арендодателем суммы дохода и самостоятельно уплатить государству в качестве подоходного налога», — предупреждает Сулим.

Видео (кликните для воспроизведения).

Адвокат также указывает, что 13% удерживается от суммы доходов в случаях, когда арендатор является резидентом РФ. Для нерезидентов РФ размер налога равен 30%. «Сам налог должен быть перечислен в бюджет не позднее следующего за днем выплаты арендной платы дня (пункт 6 статьи 226 НК РФ)», — заключает Сулим.

Источники

Налог на доход от аренды недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here