Какой налог на недвижимость в германии

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Какой налог на недвижимость в германии" с полными информационными данными. В случае необходимости уточнить актуальность на 2020 год или, если имеются другие вопросы, обращайтесь к дежурному консультанту.

Налоги на недвижимость в Германии

Мы постараемся вкратце рассказать Вам о налогах, но помните: в Германии правильно рассчитать налоги может только специалист! Если Вас интересует, Вы можете почитать подробнее как экономно жить в Германии.

Между Россией и Германией подписано соглашение об избежании двойного налогообложения. Сумма налога, уплаченного резидентом России в Германии, вычитается из налога, взимаемого в Российской Федерации.

Продажа, наследство и дарение недвижимости

http://demgroup.ru/informatsiia/nalogi-na-nedvizhimost-v-germanii/

Дарение и наследование недвижимости в Германии

Недвижимость в Германии может быть объектом наследства для родственников владельца или предметом подарка любому физическому лицу.

Обязанность уплаты налога возникает у приобретателя недвижимости на территории Германии не зависимо от того является ли он гражданином Германии или гражданином другого государства.

При получении недвижимости в Германии по наследству или в качестве подарка обязательно уплачивается налог.

Ставки налога зависят от степени родства и стоимости наследуемого или подаренного имущества см. в таблицах ниже.

Данная степень разделена на так называемые классы, установленные немецким налоговым кодексом в параграфе 15. В зависимости от класса родства установлен и необлагаемый минимум

Обязанность по уплате этого налога возникает в день смерти дарителя или в день получения подарка. Этот день в законодательство Германии является фактическим днем обогащения.

Важно отметить, что по немецким законам необлагаемый минимум зависит от времени проживания получателя в Германии.

Для получателей наследства или подарка, которые постоянно проживают в Германии или находятся в стране более 6 месяцев в году, для граждан Германии менее 5 лет проживающих на территории другого государства предусмотрена неограниченная налоговая ответственность. Для этой группы применяются следующий необлагаемый минимум:

Родство Необлагаемый минимум Налоговый класс
супруги и жизненные партнеры 500.000 евро I
дети (в том числе приемные), внуки (родители которых умерли) 400.000 евро I
внуки 200.000 евро I
бабушки, дедушки, родители при наследовании недвижимости 100.000 евро I
родители, бабушки и дедушки при дарении недвижимости 20.000 евро II
другие получатели дарения и наследства 20.000 евро III

Если приобретатели недвижимости в Германии не проживают постоянно в стране или более пяти лет непрерывно проживают в другом государстве, то для них возникает ограниченная налоговая ответственность, по которой необлагаемый минимум равен всего 2.000 евро!

Ставка налога прогрессивная и зависимости от налогооблагаемой базы (за вычетом необлагаемого минимума) и степени родства

Налогооблагаемая база I степень II степень III степень
до 75.000 евро 7% 15% 30%
от 75.000 до 300.000 евро 11% 20% 30%
от 300.000 до 600.000 евро 15% 25% 30%
от 600.000 до 6.000.000 евро 19% 30% 30%
от 6.000.000 до 13.000.000 евро 23% 35% 50%
от 13.000.000 до 26.000.000 евро 27% 40% 50%
более 26.000.000 евро 30% 43% 50%

Какие налоги уплачивают покупатели и владельцы недвижимости в Германии

http://first-invest-group.ru/info/nasledovanie-i-darenie-nedvizimosti-v-germanii/

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ

При приобретении недвижимости в Германии в обязательном порядке уплачивается налог на недвижимость в Германии — Grunderwerbsteuer. Этот налог уплачивается один раз.

Размер налога устанавливается на уровне федеральных земель Германии в виде процентной ставки от покупной цены на недвижимость. Получатель налога — налоговая инспекция Германии.

Данный налог уплачивает покупатель, т.е. кто приобретает недвижимость в Германии до момента внесения данных о новом собственнике в немецкую поземельную книгу. Размер налога на недвижимость в Германии исчисляется по установленным фиксированным ставкам и применяется к фактической покупной стоимости объекта.

После подписания нотариального договора на покупку недвижимости покупатель получит налоговую квитанцию на свой немецкий адрес (как правило на адрес приобретенной недвижимости). В установленные сроки необходимо оплатить налог в полном размере. В противном случае нотариус не сможет инициировать внесение записи о новом собственнике в государственный реестр владельцев недвижимости.

Размер налога на покупку недвижимости в Германии:

Северный Рейн-Вестфалия — 6,5%

Ставки налога на недвижимость в Германии периодически изменяютcя на уровне федеральных земель. Как правило, происходит повышение размера налога. Перед покупкой недвижимости необходимо уточнить актуальную ставку.

Не стоит путать этот налог с ежегодным земельным налогом для владельцев недвижимости, который рассчитывается для каждого объекта индивидуально и уплачивается в муниципалитет. Этот вид налога есть в России и называется налог на имущество. Налог на покупку недвижимости в России пока отсутствует.

http://first-invest-group.ru/nalogy-na-nedvizimost-v-germanii/

Налог при продаже недвижимости в Германии

Если в дальнейшем вы планируете продавать приобретенную в Германии недвижимость, то вам пригодится следующая информация.

При продаже недвижимости в Германии в течение 10 лет с момента ее приобретения возникает необходимость оплатить так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer).

Этот налог НЕ оплачивается в случаях, если:

  • недвижимость использовалась исключительно для собственного проживания в году продажи и в двух предыдущих продаже годах;
  • недвижимость была в собственности более 10 лет

Важно! Если владелец проживает в собственном доме или квартире не постоянно, а время от времени, но в остальное время этот дом или квартира находятся в его исключительном распоряжении, то этот объект недвижимости считается находящимся в постоянном использовании.

Налог рассчитывается на основании прибыли от продажи. Для ее расчета от суммы, полученной при продаже, нужно вычесть:

— все затраты на приобретение (маклерские комиссии, нотариальные комиссии, налог на приобретение и т.д.);

— затраты на постройку/расширение;

— расходы, связанные с продажей;

Налог является прогрессивным, рассчитывается индивидуально для каждого налогоплательщика и составляет от 14 до 45%.

P.S. Согласно соглашению между Российской Федерацией и Федеративной Республикой Германия от 29.05.1996 г. (Модификации 2005, 2006, 2007) об Устранении двойного налогообложения для резидентов России: если гражданин России получает доходы, которые могут облагаться налогом в Германии, то сумма налоговых отчислений, которую резидент России оплачивает в Германии, вычисляется из суммы аналогичного налога в России.

Читайте так же:  Как получить налоговый вычет за обучение ребенка

http://www.stranaplus.ru/stati-po-nedvizhimosti/germaniya/nalogi-v-germanii/nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti-v-germanii.html

Недвижимость Германии. Налоги.

Покупка недвижимости в Германии. Все платежи в Германии.

Сразу надо отметить что никакого налога на недвижимость в Германии нет. Есть два налога связанных с покупкой. Это Grundsteuer и Grunderwerbsteuer. Именно эти два налога имеют значение при покупке. Рассмотрим эти платежи. Налог на землю и почему его надо оплачивать при покупке недвижимости. И налог на покупку недвижимости. Это все платежи в Германии. Недвижимость Германии налогом не облагается если она используется владельцем в не коммерческих целях.

Налог на покупку недвижимости в Германии.

налог на землю в Германии при покупке недвижимости.

Grunderwerbsteuer – это налог на покупку недвижимости . Он оплачивается один раз. После оформления сделки по приобретению недвижимости у нотариуса Вам придёт документ для оплаты. Только после оплаты этого налога Вы будете внесены в земельный кадастр. В разных землях Германии Grunderwerbsteuer разный и выражен как процент от стоимости недвижимости. Этот налог поступает в ту землю или город, в чьих границах находится покупаемая недвижимость. Посмотреть какой налог на приобретение недвижимости в Германии применяется в разных землях Германии можно здесь. Налог рассчитывается в процентах от суммы сделки.

Земельный налог в Германии.

Grundsteuer – земельный налог . Этот налог ежегодно оплачивает владелец дома или квартиры в Германии. Это налог именно на землю, участок на котором расположена Ваша недвижимость. Стоимость этого налога зависит от многих факторов и абстрактно сказать об этом не получится. Надо говорить о чем то предметном. К примеру, на стоимость этого налога влияют такие факторы как: прямой ли участок, ровный, или участок со сложным рельефом. С уклоном, в горку, перепады высот, ручей по границе участка, есть ли там вероятность затопления этого участка, находится ли он богатый земле или в небогатой земле?

В одном городе/поселке на одной улице могут быть разные расчетные значения для двух соседних участков. Близко ли расположена объекты инфраструктуры, социальные объекты, школы, автобаны, сады, магазины, все имеет значение. Чем лучше участок по всем параметрам, тем больше будет налог. Для примера, за земельный участок в Западной Германии 1000 квадратных метров (10 соток) = 200 евро в год. Что, согласитесь совсем немного.

В отношение квартиры можно сказать что в маленьком городке квартира 50-100 метров квадратных будет стоить по налогам в год 100 евро в год. Но если брать крупные индустриальные города Франкфурт, Берлин, Гамбург, там квартира 70 м. кв. может стоить и 500 евро в год. Всё очень сильно зависит от места и района города. Если представить картину в целом по Германии, то можно сказать, что земельный налог стоит от 100 до 300 евро в год.

Платит тот, кто владеет землёй.

Бывает, что дом, в котором Вы купили квартиру, стоит на арендованной земли и у неё есть собственник. При этом собственник земли не обязательно является одновременно и собственником многоквартирного дома. В этом случае собственники квартир платят ежемесячную аренду за пользование землёй, а собственник земли уже сам платит земельный налог. Информация о собственнике и ежемесячной ставке аренды земли открыта для всех покупателей недвижимости. И эти платежи в Германии обычно это незначительные суммы, меньшие чем аренда парковки. Договора аренды обычно заключены на очень длительные сроки, бывают и более 100 лет. Так что это не стоит расценивать как значительный фактор риска.

Больше никаких налогов. Налог на недвижимость Вы не платите, его просто нет.

Коммунальные платежи в Германии. В своём доме дешевле.

В зависимости от места и площади, можно с уверенностью сказать, что коммунальные услуги в Германии в частных домах будут заметно дешевле чем коммунальные услуги в многоквартирных домах. В квартире у Вас мало возможностей для изменения каких-либо параметров потребления. Зачастую Вы обязаны оплачивать свою, рассчитанную исходя из площади квартиры, часть стоимости коммунальных услуг в общем потреблении этого многоквартирного дома. Что далеко не всегда соответствует значениям Вашего практического потребления этих услуг.

Отопление.

Если вы живёте в своём доме вы в любой момент можете менять настройки по потреблению электричества, воды, отопления, как Вам это будет угодно. Вы также вольны в выборе вида отопления своего дома. Самым дорогим вариантом для частного дома считается, как это ни странно, газ. Потому что газовые компании постоянно поднимают стоимость газа и вы не можете в данном случае на них влиять. Самым распространенным видом топлива для отопления домов в Германии можно считать солярку. Отапливать помещение за счёт солярки (1500 – 2500 евро в год), или дров (500 – 1500 евро в год) решать Вам. Так же популярны пилеты, что еще дешевле. Зимы тёплые.

Вода.

Потребление воды у всех домохозяйств разное, но в среднем, можно сказать, что для семьи из 4 человек это будет в районе 50 евро в месяц.

Электричество.

Электричество. цена за киловатт разница от земли и от выбранного тарифа употребления но очень грубо можно сказать что это от 25 до 33 центов за киловатт. ты в месячном эквиваленте это те же самые примерные 50 – 70 евро для семьи из 4-х человек. Вы вольны в выборе поставщика электричества так как в Германии нет монополии и есть конкуренция. Компании предлагают всевозможные скидки.

Коммунальные платежи в Германии.

Теперь можем примерно посчитать ежемесячный коммунальные платежи. Они составляют за воду – 50 евро, за электричество – 70 евро , мусор – 15 евро , ТВ и радио – 18 евро (это обязательный платёж даже для тех у кого нет телевизора и радио). Итого в месяц 150 – 200 евро . В те месяцы, когда нам нужно отапливать наше жильё, мы платим еще по 100 евро в месяц. Стоит упомянуть, что минимальная з/п в Германии составляет 9 евро в час. Меньше этой ставки платить сотруднику нельзя.

Другие налоги.

Очень важно понять, что налоги в Германии платятся именно на прибыль или доход. Если Вы имеете прибыль с какой-либо деятельности, с этого момента вам начинают расчитывать налог. Если же вы не зарабатываете ни на чём, то Вы налог на прибыль не платите. Иными словами, если Вы не сдаёте в найм (аренду) свою недвижимость и не получаете с неё доход, ничего кроме указанных выше двух налогов Вы не платите. Недвижимость Германии – ликвидный продукт в центре Европы, при сопоставимой стоимости недвижимости и содержания с подобной недвижимостью бизнес класса в мегаполисах России.

Читайте так же:  Документы подтверждающие налоговый вычет на ребенка

Вы можете задать интересующий вопрос через форму ниже

http://german-property.ru/nedvizhimost/nedvizhimost-v-germanii-nalogi.html

Расчет налога на доходы от сдачи в аренду недвижимости в Германии для нерезидентов

Иностранцы, не проживающие и не имеющие места жительства на территории Германии, но получающие доход от источников в ФРГ в большинстве случаев обязаны платить подоходный налог с таких доходов. Ст. 6 Соглашения об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество между РФ и ФРГ предусматривает право страны, в которой находится недвижимость, облагать доходы от этой недвижимости, получаемые гражданами другой страны. К доходам, подлежащим налогообложению у лиц, не являющимися налоговыми резидентами (beschränkt Steuerpflichtiger), относятся доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Германии (§ 49 Abs.1 Nr. 6 EStG здесь и далее EStG — Einkommensteuergesetz -Закон о подоходном налоге).

Виды доходов от аренды, учитываемых в целях налогообложения согласно немецкому законодательству.

Немецкое налоговое законодательство различает три вида доходов от аренды:

непосредственные доходы от аренды, в первую очередь от долгосрочной сдачи в аренду недвижимого имущества (§ 21 EStG);

доходы от аренды движимого имущества, если они превышают 256 евро в год (§ 22 Nr. 3 EStG);

доходы от коммерческой (профессиональной) деятельности по предоставлению имущества в аренду (§ 15 EStG). Такая деятельность сопровождается частой сменой арендаторов (сдача в аренду теннисного корта, платная автостоянка); предоставлением дополнительных услуг (посуточная аренда квартир с уборкой, стиркой белья, предоставление завтраков и т.д.); организация отелей, торговых центров, общежитий.

Все три вида доходов от аренды влекут за собой разные налоговые последствия.

В целом, расчет и декларирование подоходного налога на доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества в Германии такой же сложный и многоступенчатый процесс как и применяемые в России налоговые правила к физическим лицам, сдающим в аренду коммерческую недвижимость. (Статью об интересных аспектах налогообложения дохода физических лиц от сдачи недвижимости в РФ можно прочитать здесь).

Общие принципы расчета суммы подоходного налога на примере сдаче иностранцем в долгосрочную аренду принадлежащей ему квартиры в Германии.

Рассмотрим порядок расчета налога на следующем вполне типичном примере:

Господин А., имеющий российское гражданство и постоянно проживающий в России, приобрел в марте 2015 года в Берлине квартиру для сдачи в аренду в доме 1998 года постройки. Стоимость квартиры составила 200 000 евро, в том числе стоимость земельного участка под многоквартирным домом, относящегося к квартире составила 40 000 евро.

Расходы господина А., связанные с приобретением квартиры составили:

комиссия маклера: 14 280 евро;

налог на приобретение недвижимости: 12 000;

услуги нотариуса: 3 000 евро;

авиабилеты в Берлин 280 евро;

проживание в отеле в Берлине во время подписания сделки у нотариуса 240 евро;

косметический ремонт в 2015 году 2 610 евро;

коммунальные платежи (включая воду, отопление, энергию и т.д.) и услуги по управлению квартирой составляют 320 евро в месяц;

приобретение встроенной кухни в январе 2016 года 4 150 евро.

В мае 2015 года господин А. сдал квартиру на длительный срок для проживания семье Т. за 1100 евро в месяц, при этом комиссия маклера за поиск арендатора и подписание договора составила 2 618 евро.

На этом примере мы рассчитаем сумму подоходного налога в Германии для россиянина А. за 2015, 2016 и 2017 годы.

Сначала нам необходимо определить налогооблагаемую сумму. Для доходов от сдачи недвижимого имущества это будет разница между суммой выручки и суммой расходов (§ 2. Abs. 2 Nr.2 EStG).

Выручкой по общему правилу являются любые денежные поступления от аренды квартиры, а так же от аренды частей квартиры(гараж, подвал) или предметов обстановки, если квартира сдается с мебелью. В нашем случае это:

в 2015 году (май-декабрь – 8 месяцев) – 8 800 евро

в 2016 году (12 месяцев) – 13 200 евро

в 2017 году (12 месяцев) — 13 200 евро

Немецкое налоговое законодательство различает капитальные и текущие расходы. Капитальные расходы уменьшают налогооблагаемый доход (списываются) в течение нескольких лет, а текущие расходы уменьшают прибыль того года, в котором понесены. Расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, это неиссякаемая тема для споров налогоплательщиков с государством в Германии. Списание расходов регулируется многочисленными сложными и подробными правилами, но всегда лучше указывать в декларации расходы по максимуму – в случае ошибки сотрудники финанцамта (Finanzamt — налоговое ведомство в Германии) суровой, но справедливой рукой поправят налогоплательщика. Общие правила простые:

расходы должны быть связаны с извлечением прибыли,

расходы должны быть фактически понесены,

расходы должны быть подтверждены соответствующими документами.

К капитальным расходам относятся расходы на приобретение квартиры, реконструкцию квартиры, приобретение в квартиру дорогостоящих предметов мебели, которые сдаются вместе с квартирой и имеют длительный срок эксплуатации.

Расчет ежегодных амортизационных отчислений

Расходы на приобретение квартиры списываются из расчета 2 % в год от стоимости приобретения квартиры. Для домов постройки до 1925 года установлена норма списания в 2,5 %, для зданий, имеющие статус охраняемого памятника, и зданий, имеющих ограниченное время полезного использования и в некоторых других случаях предусмотрены повышенные коэффициенты списания.

Стоимость квартиры для расчета ежегодной амортизации (§ 6 Abs.1 Nr. 1 EStG) определяется по следующим правилам:

+ покупная стоимость квартиры

— стоимость земельного участка, права на который переходят вместе с приобретаемой квартирой. Нормативная стоимость земли составляет базу для расчета ежегодно взимаемого налога на землю (Grundsteuer) и указана в налоговом уведомлении по земельному налогу, которое Финанцамт присылает вскоре после приобретения квартиры. В случае сомнений, стоимость земельного участка можно запросить в уполномоченном Финанцамте.

Читайте так же:  Служба финансового контроля департамента здравоохранения

В нашем примере получается:

цена покупки (200 000) минус цена земли (40 000) =160 000 евро.

Далее сумма капитальных расходов на покупку квартиры увеличивается на стоимость затрат, связанных с приобретением квартиры:

затраты на нотариуса (Notarkosten);

затраты (сборы и пошлины), связанные с удостоверением и регистрацией договора и права собственности (Gebüren des Gründbuchamts);

налог на приобретение надвижимости (Grunderwerbsteuer);

комиссия маклера (Maklerprovision);

Видео (кликните для воспроизведения).

затраты на проезд для приобретения квартиры (Fahrkosten);

затраты на переводчика (Dolmetschergebüren);

затраты на консультацию адвоката при приобретении жилья (Anwaltskosten).

В нашем случае это:

Откорректированная стоимость квартиры – 160 000

Затраты на нотариуса – 3 000

Налог на приобретение недвижимости -12 000

Комиссия маклера — 14 280

Билеты в Берлин и проживание в отеле – 520

Итого откорректированные затраты на приобретение квартиры составят 189 800 евро;

От этой суммы в каждом году можно списать 2 %

2015 год (с марта по декабрь — 10 месяцев из 12) – 3 164 евро

2016 год – 3 796 евро

2017 год – 3 796 евро

При расчете амортизационной стоимости квартиры необходимо учитывать соразмерность затрат – расходы на нотариуса, маклера, транспортные расходы не должны превышать установленных законом границ.

Нередко после приобретения квартиры в ней производится капитальный ремонт, стоимость которого тоже может увеличить амортизационную стоимость квартиры. Такой ремонт должен вести к заметному улучшению потребительских качеств сдаваемой квартиры и носить долговременный характер. Например: установка ванны, замена паркета, установка новых окон. Если стоимость подобных работ (без НДС) в течение трех лет после приобретения превышает стоимость квартиры, то эти затраты увеличивают амортизационную стоимость квартиры. В рассматриваемом примере расходы на косметический ремонт в размере 2 610 евро этому правилу не соответствуют, они относятся к текущим расходам.

Стоимость приобретенной встроенной кухни, как и других предметов длительного использования стоимостью более 410 евро (без НДС), списывается ежегодно / пропорционально в соответствии со сроком эксплуатации утверждаемым Министерством финансов.

В нашем примере срок эксплуатации встроенной кухни составляет 10 лет. Таким образом, в 2016 году возможно списать 415 евро. В 2017 году так же 415 евро.

Иные расходы, учитываемые при расчете подоходного налога от сдачи квартиры в Германии

К текущим расходам законодательство относит:

земельный налог (Grundsteuer)

коммунальные платежи (Betriebsausgaben)

расходы по управлению имуществом (Verwaltungskosten)

проценты по кредитам, связанным со сдаваемым в аренду объектом недвижимости (Finanzierungskosten)

расходы на адвоката и налогового поверенного (Gutachterkosten)

расходы по страхованию ответственности и объекта (Versicherungen)

расходы по поиску арендатора (Maklergebüren)

командировочные расходы (Fahrkosten)

расходы по ведению счета (Bankgebüren)

другие расходы, связанные с извлечением дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду.

Земельный налог уплачивается на основании расчета, производимого финанцамтом и уменьшает налогооблагаемый доход в полной мере. Коммунальные платежи учитываются на основании расчета, предоставляемого управляющей многоквартирным домом организацией. Расходы разносятся на группы: энергоснабжение, уборка и обслуживание дома, содержание придомовой территории и т.д. Отчисления на капитальный ремонт дома (die Instandsetzungsrücklage) можно отнести к расходам только в том случае, когда управляющая организация подтвердила их фактическое расходование. В нашем случае для упрощения мы будем считать, что все отчисления на ремонт были потрачены в том же году, перерасчет за потребленные воду, тепло и электроэнергию не производился.

Проценты по кредиту, полученному для приобретения сдаваемого в аренду жилья и расходы, связанные с получением этого кредита так же вычесть из налогооблагаемой суммы. Обычно в начале года банки присылают расчет, в котором указывают сумму полученных денег с разбивкой на сумму процентов по кредиту и сумму, направленную на погашение кредита.

Расходы по управлению имуществом – платежи за услуги управляющей компании, дополнительные платежи за услуги русскоязычных специалистов, осуществляющих перевод, подготовку и пересылку документов, связанных с управлением квартирой, расходы на ведение счета в банке, если он открыт исключительно для расчетов по квартире, оплата услуг маклера, связанных с поиском арендатора, расходы по консультированию у адвокатов и налоговых поверенных, связанные со сдачей квартиры в аренду – все эти расходы уменьшают налогооблагаемую сумму, если носят разумный характер и подтверждены документально.

Какие же налоги должен будет заплатить Россиянин — владелец недвижимости в Германии при сдаче ее в аренду?

Произведем расчет налогов для нашего примере:

Расходы в 2015 году:

Коммунальные платежи с марта по декабрь, так как квартира изначально приобреталась для сдачи в аренду.

http://kontograd.ru/articles/nalog_na_dokhody_ot_arendy_v_germanii_dlya_nerezidentov/

Налоги на недвижимость в Германии

Покупателю недвижимости в Германии необходимо знать, что покупка сопряжена с выплатой нескольких видов налогов.

  1. Единовременный налог на приобретение объекта недвижимости (Grunderwerbsteuer).

Данный налог начисляется в виде фиксированного процента от стоимости купленной недвижимости. Величина налога варьируется в зависимости от законодательства конкретной федеральной земли Германии. Ранее налог устанавливался на уровне федерации и составлял неизменную ставку в размере 3,5 процентов, но в 2006 году данные полномочия были делегированы субъектам федерации, поэтому наблюдается значительное расхождение в ставках: где-то она сохранилась на том же уровне в 3, 5 %, а где-то (например, в Берлине) взлетела до 6 %.

  1. Ежегодный налог на владение недвижимостью (Grundsteuer) в размере 2-3 % стоимости объекта недвижимости.

Ставка данного налога не является фиксированной и определяется разнообразными факторами: вид объекта, расположение и площадь объекта, правовое регулирование на уровне местного самоуправления и т.д. Конечная величина налога исчисляется финансовым инспектором. Если недвижимость сдается в аренду, то в договор, как правило, включается положение о возложении обязанности по уплате данного налога на арендатора.

  1. Общий налог на доходы (Еinkommensteuer), ставка которого является прогрессивной.

Данный налог уплачивают собственники-физические лица, сдающие недвижимость в аренду.

При расчете налогооблагаемой базы из общей суммы доходов вычитаются специальные расходы (Sonderausgaben), к которым Закон о налогах на доходы (Einkommensteuergesetz, EStG) относит многие виды затрат: расходы на получение образования, расходы на страховку, услуги адвокатов, маклеров и иных посредников, плата за медицинские услуги, алименты, благотворительность и так далее (полный список см. § 10 EStG). Кроме того, вычитаются непредвиденные расходы в виду чрезвычайных обстоятельств (außergewöhnliche Belastungen): например, расходы на похороны, по уходу за инвалидами, связанные с разводом супругов и т.д. (§ 33 EStG).

Читайте так же:  Учет получения дивидендов или процентных выплат

Каждый год налогоплательщик подает налоговую декларацию (Einkommensteuererklärung), в которой он обязан отразить все полученные им за отчетный период доходы. Подается налоговая декларация в финансовое ведомство (Finanzamt) по месту жительства или нахождения имущества.

  1. Спекулятивный налог на недвижимость (Spekulationsteur).

Данный налог уплачивается при продаже недвижимости в Германии, срок владения которой не превышает 10 лет с момента покупки.

Продажа недвижимости, находящейся в собственности более 10 лет, налогом не облагается.

ВАЖНО! Сокрытие доходов и уклонение от уплаты налогов является в Германии серьезным преступлением, максимальное наказание за которое согласно Положению о налогах и платежах достигает десяти лет лишения свободы (§ 370 Abgabenordnung).

http://www.stranaplus.ru/stati-po-nedvizhimosti/germaniya/nalogi-v-germanii/nalogi-na-nedvizhimost-v-germanii.html

Германия: налоги на недвижимость и основные расходы собственника

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Cпециалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным).

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

Читайте так же:  Можно ли вернуть подоходный налог с кредита

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

  • Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
  • Нотариус (1,5%) – €1500
  • Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr

Видео (кликните для воспроизведения).

http://www.homesoverseas.ru/articles/6817

Какой налог на недвижимость в германии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here