Как платить налог за сдачу квартиры самозанятым

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Как платить налог за сдачу квартиры самозанятым" с полными информационными данными. В случае необходимости уточнить актуальность на 2020 год или, если имеются другие вопросы, обращайтесь к дежурному консультанту.

Самозанятые граждане и сдача жилья, помещений в аренду

Пришли перемены в популярный среди россиян бизнес – сдачу квартир в аренду. Если стоит такой вопрос: может ли самозанятый сдавать квартиру в наем, то эта статья для вас.

Считаются ли лица, сдающие в аренду жилую и нежилую площадь самозанятыми?

Законопроект, внесенный в Госдуму, обязует выплачивать налог для самозанятых при сдаче квартиры в аренду. Начиная с первого месяца 2019 года внедряется новейшая система, предполагающая вывод работающих на себя россиян из тени. Другими словами, люди у которых официально оформляется сдача квартиры в аренду – это самозанятые граждане. Они, согласно закону, зарегистрировавшись в ФНС, производят все платежи и рассчитываются с госбюджетом с помощью специального онлайн-приложения, работающего как касса.

Статус самозанятого гражданина предполагает:

  • наличие определенного вида деятельности, которым дается право заниматься (сдача в аренду жилой площади);
  • отсутствие необходимости ежегодно предоставлять налоговую отчетность;
  • нет требования о наличии онлайн кассы.

Данный законопроект затрагивает Калужскую и Московскую область, Татарстан и Москву. Введен экспериментально сроком на 10 лет. Относится он непосредственно к самозанятым гражданам при сдаче жилья в аренду (квартира, дом, дача). Сдать квартиру в наем и параллельно иметь другие виды деятельности, теперь можно и без ИП. Но это затрагивает только 4 региона участвующим в пробном режиме.

Если физическое лицо сдает нежилое помещение, то оно не попадает под закон о самозанятых.

В этом случае необходимо оформление ИП по упрощенной схеме, освобождающее от НДФЛ.

Могут ли самозанятые сдавать квартиру?

С 1 января (2019 год) гражданин Российской Федерации (определённых, указанных законом, областей и городов) может сдавать жилье, согласно экспериментальной системе налоговой оплаты.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый? Да, уплачивая стандартный налог на профессиональный доход (НПД)!

Данный налог регламентируется законом Российской Федерации относительно самозанятого населения, где население выступает в роли физического лица или индивидуального предпринимателя. Такие граждане обязываются не нанимать рабочую силу по договору (снижает вероятность неправовых отношений — сексуальное рабство, проституция, торговля людьми и прочие), вместе с тем — простая передача жилья в аренду возможна, и это находится в рамках действующего законодательства.

Обратите внимание! Основная цель НДП — гарант легализации коммерческой деятельности, с возможностью наполнения бюджета и с учётом трудового стажа для гражданина.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Трудовой стаж и вычет идут в пользу арендодателя, что снижает уровень коррупции в жилищно-коммунальном секторе экономики страны и позволяет иметь социальные гарантии. Также, это призвано повысить уровень комфорта при документообороте между арендодателем и съёмщиком жилья.

Действие экспериментального налога распространяется всего лишь в 4 территориальных зонах — это:

Как и в какой срок оплачивать налог?

Сдача квартиры самозанятый человек должен оплатить налог не позднее 25 числа следующего месяца, после получения налоговой квитанции из налоговой. Квитанции могут присылаться по почте или через смартфон приложение. В подтверждение их получения, гражданину будет выслан индивидуальных код подтверждения или будет предложена цифровая аутентификация через мобильное приложение.

Налоги для квартиры

Самостоятельный (без коммерческих указаний извне), самозанятый арендодатель после платежа должен сохранить чек об оплате, что позволит минимизировать взаимодействие с налоговыми службами и позволит иметь доказательства уплаты (необходимо в спорных ситуациях)

Важно: на сегодняшний день предусматривается ежеквартальная система уплаты, — необходимо оплачивать 4 раза в год — каждый коммерческий квартал. Вместе с тем, законом нет запрета учащать оплату (например, это можно делать ежемесячно, с выполнением всей процедуры оплаты)

Снимать жильё может как государственный служащий, так и гражданское лицо — для отчётности в налоговую службу это не имеет значения — нет необходимости для уточнения дополнительных персональных данных съёмщика, достаточно простого гражданского договора об аренде жилого помещения.

Как видно, законодательство имеет вектор на снижение коррупционной составляющий в данном сегменте бизнеса, при этом — стремится учесть интересы государственной казны и арендодателя со съёмщиком, что позволит иметь более благоприятный уровень жизни, иметь социальные гарантии для всех типов граждан Российской Федерации!

Как платить налог за сдачу квартиры самозанятым

Для сдачи квартиры в аренду в Москве есть несколько законных способов заплатить налоги. Первый, традиционный НДФЛ, — 13% от суммы ежегодной арендной платы, что нередко является наиболее затратным и наименее выгодным способом (для собственников-нерезидентов он еще менее выгоден — 30%).

Второй и третий способы на сегодняшний день могут быть названы льготными и доступны только арендодателям, зарегистрировавшим ИП. Во-первых, у таких лиц есть возможность приобрести патент, цена которого фиксируется на год (возможна и помесячная оплата) и зависит от района расположения квартиры и ее площади.

Стоит иметь в виду, что в этом случае, помимо стоимости патента, ежегодно уплачиваются страховые взносы в ПФР и ОМС, которые в 2018 году составляют 32,285 тыс. руб. в год (если годовой доход, установленный для расчета стоимости патента, превышает 300 тыс. руб., то в ПФР необходимо заплатить еще 1% от суммы превышения). Закон предусматривает возможность не платить страховые взносы за периоды, когда у ИП не было деятельности. Для этого предприниматель должен подать в налоговую инспекцию заявление и подтверждающие документы.

Во-вторых, у ИП есть возможность прибегнуть к так называемой упрощенной системе налогообложения (УСН). В этом случае арендодатель оплачивает только 6% от общей суммы годового дохода (страховые взносы уже учтены). Однако такая форма требует регулярного предоставления в налоговые органы полной отчетности о деятельности ИП, а это не всегда просто и нередко вынуждает арендодателей обращаться за помощью к профессионалам, что также увеличивает затратную часть.

Возникает логичный вопрос: как выбрать оптимальную для арендодателя систему налогообложения?

В каких случаях интересна патентная система налогообложения

Стоимость патента зависит от района, где расположена квартира, и ее общей площади. Как говорилось выше, в настоящее время патент по деятельности, связанной с арендой (наймом) жилого помещения, может приобрести только лицо, зарегистрированное как ИП. У физлиц в настоящее время такой возможности нет, однако есть вероятность, что в будущем она появится. Рассмотрим конкретные примеры.

Пример № 1: собственник квартиры площадью 170 кв. м в новом доме на Мосфильмовской улице заключил договор с арендной платой 220 тыс. руб. в месяц.

Это Западный административный округ, и стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО. Площадь квартиры находится в диапазоне 100–200 кв. м. В этом случае стоимость патента составит 90 тыс. руб. в год (сумма рассчитана как 6% от годового дохода в 1,5 млн руб.).

Казалось бы, все просто, и патент будет интересен в тех случаях, когда фактический доход превышает установленный (1,5 млн руб.), то есть при арендной плате более 125 тыс. руб. в месяц. Но при этом нужно учитывать размер страховых взносов в ПФР и ОМС, которые обязательны для оплаты. На 2018 год общий размер страховых взносов равен 32,385 тыс. руб. в год.

То есть фактически арендодатель заплатит 90 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 120,385 тыс. руб. в год. Соответственно, патент в данном случае будет интересен при арендной плате, превышающей 167 тыс. руб. в месяц.

Патентная система достаточно проста и не требует подачи регулярной отчетности в налоговые органы. В принципе, в том, как подать заявление на патент и как оплатить налог, может разобраться любой человек, быть специалистом для этого совершенно не обязательно.

Читайте так же:  Подоходный налог плюсы

Из практики мы знаем, что пока патентной системой налогообложения пользуются в основном владельцы элитных квартир либо квартир бизнес-класса в районах, отличных от ЦАО, где стоимость патента ниже. Однако нередки случаи, когда патентная система очень выгодна и для квартир в ЦАО.

Пример № 2: собственник квартиры в новом доме на Никитском бульваре (ЦАО) площадью более 300 кв. м может иметь ежемесячный доход в размере 800 тыс. руб.

Патент на такой объект стоит 450 тыс. руб. в год (6% от установленного законом для таких квартир годового дохода в 7,5 млн руб.). В этом случае патент очень выгоден.

Если площадь квартиры меньше, но при этом она стоит столько же или дороже, стоимость патента составит 270 тыс. руб. в год (6% от установленного годового дохода в 4,5 млн руб.), то есть он еще более выгоден.

Заметим, что в ЦАО чаще всего патент приобретается для квартир площадью 100–200 кв. м, и его стоимость в этом случае равна 135 тыс. руб. в год. С учетом страховых взносов получается, что для таких объектов патент выгоден при арендной плате от 260 тыс. руб. в месяц.

В каких случаях выгодна УСН

Пример № 3: собственник квартиры площадью 83 кв. м в доме на улице Б. Каменщики заключил договор с арендной платой 120 тыс. руб. в месяц.

Это Центральный административный округ. Стоимость патента здесь выше, чем в других округах Москвы, и при этом отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Патент для квартиры площадью 83 кв. м в ЦАО также стоит 90 тыс. руб. в год, и это, как говорилось выше, рассчитано как 6% от установленного годового дохода в 1,5 млн руб. Однако годовой доход собственника будет немногим ниже, чем установленные законом 1,5 млн руб. Таким образом, патентная система налогообложения в этом случае невыгодна, в особенности с учетом необходимости оплаты страховых взносов.

В таких случаях собственник прибегает к УСН со ставкой 6%, но это ежеквартальная оплата налогов и взносов, заполнение квитанций на оплату, подача налоговой декларации по итогам года. Фактически без помощи профессионального юриста или бухгалтера собственнику не обойтись. А это снова издержки.

В последнее время в Москве проводится большая работа по легализации арендного бизнеса. Законодательно устанавливаются различные льготные режимы налогообложения, в том числе позволяющие в упрощенной форме вести учет и отчетность, не прибегая к помощи профессионалов. ФНС налаживает электронные сервисы, что дает возможность, практически не выходя из дома, открыть ИП, выбрать налоговый режим, заплатить налоги и взносы, сдать отчетность. Наконец-то появилась долгожданная возможность открыть ИП через МФЦ, однако эта опция доступна пока только для Москвы.

В настоящее время нередко говорят о законодательных инициативах, направленных на еще более интересные нововведения. Например, в том, что касается особенностей налогообложения самозанятых граждан в соответствии с антикризисным планом правительства РФ. Предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных в 2017–2018 годах для учтенных в ФНС самозанятых граждан, предоставляющих отдельные виды услуг (няни, репетиторы и др.). При этом сегодня правовой статус самозанятого лица в России законодательно не закреплен.

Хотя новость о возможности приобретения патента с упрощенной системой оплаты налогов и взносов без регистрации ИП была положительно воспринята собственниками сдаваемых в аренду квартир, этот вид деятельности не отнесен к списку, позволяющему применять льготы для самозанятых. Сама же программа поддержки самозанятых граждан со стороны государства недоработана, и пока не ясно, будет ли она введена в действие в 2018 году для арендного бизнеса. Отметим, что, по некоторым оценкам, около 90% арендодателей нигде не зарегистрированы, не ведут учет доходов и не уплачивают налоги в бюджет.

Еще одна очень важная деталь. Высокая стоимость патента и сложная процедура оформления ИП пока не позволяет использовать льготные налоговые режимы абсолютно всем арендодателям. Безусловно, в дальнейшем необходимо предусмотреть более привлекательный налоговый режим для квартир с арендной ставкой ниже 70 тыс. руб. в месяц. Сегодня такие арендодатели фактически не имеют возможности пользоваться льготными режимами налогообложения. При этом НДФЛ со ставкой 13% для них достаточно высок, режим УСН (6%) сложен и непонятен, а патент попросту невыгоден.

На этом фоне инициатива законодателей, направленная на легализацию доходов в сфере бюджетных квартир путем внедрения упрощенной системы регистрации и уплаты налогов и взносов по принципу одного окна (без получения статуса индивидуального предпринимателя), кажется вполне логичной и необходимой.

Примеры применения патентной системы для квартир c арендной ставкой до 70 тыс. руб. в месяц:

Пример № 4: собственник трехкомнатной квартиры площадью 76 кв. м в доме на Ленинградском проспекте (ст. м. «Сокол») заключил договор с арендной платой 60 тыс. руб. в месяц.

Это Северный административный округ. Стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО, и при этом, как указано выше, отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Годовая сумма налога при покупке патента для этой квартиры составит 60 тыс. руб. (6% от установленного законом для таких квартир потенциально возможного годового дохода в 1 млн руб.). Страховые взносы будут оплачиваться дополнительно, то есть общая сумма налогов и взносов за год составит: 60 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 92,385 тыс. руб. в год. Почти столько же (93,6 тыс. руб.) арендодатель заплатит в случае НДФЛ со ставкой 13%. При этом если прибегать к УСН, то сумма налога составит 43,2 тыс. руб. в год (6% от годового дохода в 720 тыс. руб.). Напомним, что при УСН страховые взносы дополнительно не оплачиваются, они уже включены.

Данный пример показывает, что патентная система невыгодна для данного объекта.

Следующие примеры не очень дорогих квартир также это подтверждают.

Пример № 5: собственник однокомнатной квартиры с дизайнерским ремонтом площадью 49 кв. м в новом доме с закрытым двором и парковкой у ст. м. «Кузьминки» предлагает снять эту квартиру за 50 тыс. руб. в месяц.

Стоимость патента для округов вне ЦАО в пределах МКАД при площади квартиры до 50 кв. м установлена в размере 18 тыс. руб. в год. В год собственнику придется заплатить: 18 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. (страховые взносы) = 50,385 тыс. руб. С учетом дополнительных страховых взносов эта система будет интересна при арендной ставке от 70 тыс. руб. в месяц (если арендная ставка ниже, то УСН со ставкой 6% выгоднее).

Данные примеры позволяют сделать вывод, что такой интересный режим, как патентная система налогообложения, пока малодоступен для недорогих квартир и даже не всегда доступен для домов бизнес-класса, расположенных в районах за пределами ЦАО.

Читайте так же:  Налог на недвижимость в днр

Упрощенная система налогообложения с объектом «доходы» со ставкой 6%, безусловно, будет интереснее, чем 13% (НДФЛ для физических лиц резидентов), но оформление ИП, годовая отчетность, ежеквартальные авансовые платежи по налогам вызывают у арендодателей определенные опасения. Некоторые воспринимают ИП как отдельную компанию, что отпугивает возможными сложностями и проволочками, связанными с деятельностью юридического лица.

В то же время стоит отметить, что в целом внедрение льготных режимов налогообложения играет важную роль, и успехи в данной сфере уже есть. Так, по данным правительства Москвы в 2017 году, поступление налоговых платежей от сдачи квартир в аренду выросло на 20% по сравнению с предыдущим годом. При этом количество приобретенных патентов на сдачу в аренду жилья выросло за этот же период на 11%. Таким образом, наблюдается позитивная динамика, и очевидно, что работа столичных властей будет направлена на дальнейшую легализацию рынка аренды.

Самозанятый: сдача квартиры в аренду

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый? Этим вопросом задаются граждане, решившие получать деньги от временно неиспользуемого жилья. Да, это хороший вариант — сдавать квартиру как самозанятый. Но важно знать об ограничениях и о тонкостях уплаты налога на профессиональный доход (НПД).

Сколько налогов нужно платить?

Сдавать квартиру как самозанятый гражданин можно с различными вариациями уплаты налогов — это:

  • 4% (физическое лицо);
  • 6% (Индивидуальный предприниматель, юридическое лицо).

Сдать квартиру можно с налогом в 3%, если до этого был уплачен налоговый вычет в сумме 10 000 рублей, который предусматривается в рамках экспериментальной программы налогообложения.

Обратите внимание! Данный вычет изымается единожды и позволяет снизить налоговую ставку на указанный в ФНС период времени. После его окончания, предоставляется возможность продлить льготный период.

Самозанятые аренда квартир и их налогообложение рассчитывается по экспериментальной программе, что позволяет корректировать суммы и процентные ставки — данные актуальны на момент написания статьи. Для дополнительной информации рекомендуется обратиться в ФНС.

Что делать самозанятому арендодателю — порядок действий

Вы получаете новый статус через приложение «Мой налог».

Сдаёте квартиру жильцам.

Ежемесячно формируете в приложении чек: указываете сумму, которую получили от жильцов, и дату. Договор для подтверждения дохода не нужен.

Получаете от жильцов деньги — на карту или наличными.

До 12-го числа следующего месяца налоговая посчитает общий доход и сформирует квитанцию. До 25-го числа её нужно будет оплатить. Это можно сделать в приложении «Мой налог», привязав банковскую карту. Или настроить автоплатёж в мобильном банке. Третий вариант — распечатать квитанцию и оплатить в отделении банка.

Сейчас предприниматели опасаются, что все их банковские переводы налоговая будет проверять и признавать доходом. Но это не так: ФНС примет к учёту только те суммы, которые вы самостоятельно заявите через приложение. Доступа к движению средств на вашем счёте у неё не будет.

Как арендодатели платили налоги до 1 января 2019 года

До принятия нового закона предприниматели выбирали один из трёх вариантов. Всё зависело от региона и количества сдаваемых квартир.

Регистрировать ИП по упрощённой системе и платить 6% от дохода. Плюс ежегодные сборы примерно 30–35 тысяч рублей в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования.

Купить патент для ИП, если позволяет регион, и раз в год перечислять налоговой конкретную сумму. Это дешевле, но от сборов ИП всё равно никто не освобождал.

Получать деньги и не платить налоги. Опасно: если соседи пожалуются, то можно получить штраф за нелегальное предпринимательство. Дополнительно заставят заплатить налог за весь период аренды. К тому же в таком случае невозможно заключить договор между нанимателем и наймодателем. А значит, в спорных ситуациях нельзя будет защитить права сторон в суде.

Многие выбирали работу «в чёрную» из-за слишком низкой прибыли. Например, в Москве и Санкт-Петербурге на сборы ИП пришлось бы отдать сумму, равную месяцу аренды квартиры. В регионах обязательные взносы окупались за три–четыре месяца сдачи. Рассчитывать на более-менее адекватную доходность можно было только от сдачи минимум трёх квартир.

Плюсы и минусы для арендодателя

Главное и очевидное преимущество — возможность заниматься легальной деятельностью, без вероятности привлечения к правовой отвесности и получение доступа к защите юридических прав. Также, присутствует возможность и право на пенсию, согласно доходам, декларированных в ФНС.

К положительной стороне вопроса можно отнести и вариативность коммерческого сотрудничества со съёмщиком: жильё можно сдать на постоянной основе, так и на почасовую оплату — никаких ограничений нет.

Сдавать можно на долгий срок и посуточно

Негативная сторона — невозможность получения прибыли при передаче квартиры в доверительное управление — данные действия запрещены как такие, которые противоречат режиму экспериментального налогообложения. Это накладывает сложности при сдаче нескольких жилищных помещений самозанятым человеком, — лишает его возможности оптимизации данного процесса. Самозанятость здесь выступает, скорее, основой для мелкого предпринимательства, а не для профессиональных рантье.

С каких доходов при аренде квартиры самозанятому не придется платить НПД

Имейте в виду, что если по условиям договора аренды квартиры самозанятый получает от арендатора компенсацию оплаты электричества и воды по счетчикам, то эти суммы не являются доходом. И с них не нужно платить НПД (Письмо ФНС от 13.06.2019 N СД-4-3/[email protected] ). Но важно, чтобы выполнялись 2 условия:

  • плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
  • плата должна фиксироваться на основании надлежаще установленных индивидуальных приборов учета.

Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Видео (кликните для воспроизведения).

Сдача недвижимости в аренду/внаем по закону облагается налогом — как для организаций, так и для физических лиц. Это касается как российских резидентов, так и тех, кто сдает имущество в России, проживая более 6 месяцев в году за рубежом. Как платить налог со сдачи квартиры, чтобы всё было по закону?

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Какие шаги нужно сделать, чтобы начать уплачивать налог от сдачи квартиры.
  • Сколько налогов от сдачи квартиры платить, если вы проживаете за рубежом.
  • Как предпринимателю платить налог со сдачи квартиры.
  • Патент, ИП или самозанятость: какая форма уплаты налога от сдачи жилого имущества в аренду наиболее выгодна.

Сдача квартиры в аренду как самозанятый гражданин

Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ разрешает гражданам зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать квартиру в аренду. И неважно, кому она будет сдаваться: физлицу или организации. Если квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности, то достаточно одному из супругов зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить НПД с полученного дохода (Письмо ФНС от 26.04.2019 N СД-4-3/8121 ).

При сдаче квартиры в качестве самозанятого гражданина много плюсов, мы о них рассказывали.

А вот быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение нельзя. Это прямо запрещено Законом (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ ).

Стоит ли регистрироваться арендодателю в качестве самозанятого в 2019 году?

Так как закон о самозанятых гражданах и сдаче квартир в аренду новый и применяется пока в тестовом режиме, то говорить о выгоде или ее отсутствии рано, это покажет время. Но, оформить соответствующий статус и жить спокойно, оплачивая налог для самозанятых при сдаче квартиры в 4% вовсе не плохо. Однозначно, есть несколько плюсов при регистрации:

  1. Для привлечения граждан в систему, каждому зарегистрировавшему предлагается 10000 рублей на счет, которыми можно воспользоваться в качестве оплаты налогов.
  2. Арендодатели, размещающие свои объявления, могут отслеживаться налоговой инспекцией и также попасть на штрафные выплаты. В случае официальной регистрации, вам не грозит риск уголовной ответственности.
  3. Самозанятые освобождаются от выплаты страховых, а перечисление в Пенсионный фонд осуществляются на добровольной основе.
  4. Обычный налоговый вычет с данного вида доходов составляет 13%, налог для самозанятых граждан РФ в 2019 году на аренду квартиры – 4%. В итоге у вас легальный доход с низкой процентной ставкой.
Читайте так же:  Документы для налогового вычета при рефинансировании ипотеки

Как стать самозанятым лицом Вы можете прочитать в нашей статье.

Самостоятельно считать налог не нужно, этим займется ФМС. Уведомления поступают по средствам мобильного приложения “Мой налог”. При сокрытии налогов ждет штраф самозанятых, составляющий от суммы 20% и 100% при повторном уличении невыплаты.

В случае отсутствия договора об аренде с жильцами, хозяин может даже лишиться своей жилплощади в результате мошеннических действий.

Самозанятые при аренде квартиры оформленной официально защищены законом, так как есть договор, в котором прописаны все условия съема.

Это еще одна немаловажная причина арендодателю зарегистрироваться в качестве самозанятого.

В итоге, стоит ли арендодателю регистрироваться в качестве самозанятого, решать ему самому. Но стоит учесть, что новый закон не предусматривает никаких штрафов за несоблюдение условий в течение первого экспериментального года внедрения законопроекта, что поспособствует легализации данного вида бизнеса на рынке РФ.

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Сдача жилья — отличный способ дополнительного заработка. Но эта тема более многогранна, нежели может показаться на первый взгляд и имеет несколько сложностей, которые рассмотрены далее.

Как и где зарегистрироваться

Экспериментальный режим подразумевает отсутствие бюрократии. Чтобы зарегистрироваться, не нужно идти в налоговую. Достаточно скачать приложение «Мой налог» от ФНС, которое уже появилось в App Store и Google Play.

Если сейчас рантье работает как индивидуальный предприниматель, он всё равно может стать самозанятым. Регистрация — как и для физического лица — через мобильное приложение или личный кабинет. После нужно обязательно уведомить налоговую о смене режима — на это дают всего месяц. Если этого не сделать, то регистрацию аннулируют.

Выгодна ли самозанятость для арендодателей?

Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. Новый налоговый режим, вступивший в силу с 1 января 2019 года, позволяет уплачивать налог на профессиональный доход — 4% в месяц в отношении доходов, полученных от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам и 6% в отношении доходов, полученных от индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Такие же правила будут распространяться на арендодателей: ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% — при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.

Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Правда, этот способ применим только для тех, кто проживает в Москве, Московской и Калужской областях и Татарстане, — только в этих регионах проходит эксперимент.

Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы. Встать на учет в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем же нужно регистрировать платежи, на основе которых налоговая будет ежемесячно начислять сумму налога к оплате.

Закон не требует перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры получит статус самозанятого. Однако если вы сдаете квартиру в аренду компании и она удерживает с вас НДФЛ, в договор придется внести изменения.

каждого года нужно уплатить налог от сдачи квартиры за предыдущий период

Как налог для самозанятых повлияет на арендодателей квартир

С 2019 года в России начал действовать экспериментальный налог для самозанятых. Примерить на себя новый статус могут и арендодатели квартир. Мы изучили закон и выяснили, выгодно ли становиться самозанятым рантье.

Какие документы понадобятся в налоговой?

  • Паспорт
  • Договор найма жилого помещения
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, например, свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма
  • Декларация по форме 3-НДФЛ

ДОМ.РФ занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды). Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей. Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.

Кому подойдёт новый режим

Новый налоговый режим запущен в качестве эксперимента. Перейти на него могут граждане России, Белоруссии, Армении, Казахстана и Киргизии, которые работают в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Государство предлагает людям, работающим на себя, выйти из тени и платить 4% с дохода, полученного от физических лиц, и 6% — от юридических лиц. Под новую категорию подпадают и те, кто сдаёт квартиры в аренду. Но есть несколько ограничений:

Доход самозанятого не может быть выше 2,4 млн рублей в год. Если квартир для сдачи несколько и прибыль больше, придётся работать как ИП.

Нельзя нанимать сотрудников, будучи самозанятым: управляющие, риэлторы, уборщицы не смогут работать на вас официально.

Нельзя сдавать апартаменты, аренда коммерческой недвижимости под этот закон не попадает.

Вы можете иметь основную работу, это никак не повлияет на новый статус. Работодатель будет, как обычно, платить за вас НДФЛ по ставке 13%. Налог от сдачи жилья вы будете перечислять самостоятельно, эти режимы не пересекаются.

Как оформиться для сдачи квартиры?

Самозанятые сдача квартиры в аренду возможна при условиях:

  • Отсутствие нанятого сотрудника;
  • Нет конфликта интересов, относительного налоговых режимов (например, НПД и другие, параллельные режимы, которые исключают друг друга, согласно налоговому кодексу);
  • Налог на профессиональный доход возможен только от годовой суммы прибыли в 2.4 миллиона рублей (около 200 тысяч в месяц за аренду квартиры);
  • Квартира находится в полной собственности арендодателя.
Читайте так же:  Суть упрощенной системы налогообложения

При соблюдении этих условий, владелец квартиры может оформить экспериментальный налог на подоходный доход в отделении территориального округа. Для этого необходимо подать официальное обращение (образец будет предоставлен на месте), собрав всю необходимую документацию, которая потребуется в Вашем индивидуальном случае — сотрудник налоговой инспекции ознакомит с персональным списком документов и предоставит время для сбора данных в ФНС (Федеральная налоговая служба).

Также, зарегистрироваться можно в официальном приложении «Мой Налог». Необходимо выполнить переход в Личный кабинет, а после предоставить:

  • Сканер паспортных данных;
  • Подтвердить заявление;
  • Прикрепить фотографию, в указанном формате.

После этого Вам придут дальнейшие инструкции или (всё индивидуально) процесс регистрации будет завершён.

Обратите внимание! Важное условие: арендодатель самозанятый может сдавать исключительно недвижимость, находящуюся у него в собственности. Иные действия (повторная сдача) караются и регулируются, в данном случае, законом о мошенничестве.

Считается ли продажа квартиры профессиональным доходом и каким налогом облагается данная операция?

Продажа жилья не частое явление у рядовых граждан, поэтому необходимо знание грамотного оформления правоотношений, в том числе и размера выплаты налогов в госказну.

Под профессиональным доходом подразумевают доход при отсутствии работодателя и наемных работников.

На вопрос можно ли сдавать квартиру как самозанятый, ответ – можно, если сумма доходов за год не больше 2.4 млн рублей, но продажа квартиры не попадает под НПД.

Здесь все по старой схеме – налог 13%, если владение жильем составляет менее 5 лет. То есть, при продаже квартиры, которая находится в вашей собственности более 5 лет, налогообложение отсутствует.

Как выгоднее сдавать квартиру: сравниваем расходы самозанятого
и ИП на УСН

ПИК-Аренда помогает найти жильцов, грамотно заключить договор и следить за имуществом на протяжении всего срока сдачи

С новым законом приобретать квартиры специально для сдачи в аренду станет выгоднее. Мы посчитали доходность от сдачи в статусе ИП на «упрощёнке» и в статусе самозанятого.

Исходные данные.

Есть однокомнатная квартира на окраине Москвы за четыре миллиона рублей в неплохом состоянии и в двадцати минутах ходьбы от метро. Сдать такую недвижимость можно за 25–30 тысяч рублей. Возьмём в расчёт среднее значение — 28 тысяч. За год квартиранты принесут 336 тысяч рублей.

Расходы одинаковые для обоих рантье. Коммунальные платежи обойдутся в 24 тысячи рублей в год, ещё 15 тысяч заложим на небольшой ремонт. Допустим, что налог и взносы в пенсионный и медицинский фонды арендодатель будет платить единожды в конце года.

Статья ИП на УСН Самозанятый,
самозанятый ИП
Арендная плата + 336 000 Р + 336 000 Р Коммунальные платежи — 24 000 Р — 24 000 Р Ремонт — 15 000 Р — 15 000 Р Налог — 20 160 Р — 13 440 Р Взнос в медицинский фонд — 6 884 Р 0 Р Взнос в ПФР — 29 354 Р 0 Р Дополнительный взнос в ПФР (1% с суммы, превышающей 300 тысяч рублей) — 360 Р 0 Р Чистый доход 240 242 Р 283 560 Р Окупаемость 17 лет 14 лет Доходность за год 6% 7%

ИП на УСН имеет право уменьшить налог на сумму страховых взносов, если будет делать авансовые платежи. В таком случае чистый доход составит 260 402 рубля, а доходность — 6,5%. Квартира окупится за 15 лет и четыре месяца.

Не забывайте, что цена аренды и стоимость квартиры будут расти, поэтому реальный доход будет на 0,5–2% годовых больше.

Как предпринимателю платить налоги от сдачи квартиры?

Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), чтобы сдавать квартиру, необязательно. Однако такая возможность есть, и иногда это позволяет оптимизировать налогообложение. Для индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения (УСН) подоходный налог составит 6% от суммы дохода.

ИП обязаны ежегодно платить фиксированные взносы на медицинское и пенсионное страхование — с 2019 года они составляют как минимум 36 238 рублей в год плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей в год. Это существенно увеличивает итоговую сумму платежей. Однако предприниматели, которые используют УСН, могут уменьшить налог на сумму страховых взносов за счет налогового вычета — и тем самым списать до 100% налога, если у ИП нет сотрудников, и до 50%, если сотрудники есть. Для этого перечисляйте страховые взносы поквартально до того, как переведете в налоговую авансовый платеж за каждый квартал, а в конце года оформите вычет.

Хорошая новость: с 1 января 2019 года можно сдавать квартиру в аренду как ИП, не опасаясь, что придется платить подоходный налог с ее продажи. Ранее при использовании недвижимости для бизнеса этот налог был обязателен к уплате, независимо от того, как долго квартира находилась в вашей собственности. Закон от 27.11.2018 № 425-ФЗ отменил это требование. Теперь платить НДФЛ с продажи не придется ни физлицам, ни ИП после определенного срока владения квартирой. Если вы купили недвижимость до 1 января 2016 года, получили ее в наследство, в дар, по договору ренты или в результате приватизации (в любое время), этот срок составляет 3 года. Для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, — 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Внимание! Если ваша квартира находится в муниципальной или государственной собственности и вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, вы можете сдать жилье в поднаем только как физическое лицо. В этом случае вам нужно будет уплатить НДФЛ.

В каких регионах возможна уплата НПД самозанятым при сдаче квартиры в аренду

Ответ на этот вопрос такой: если квартира находится в регионе, в котором проводится эксперимент по уплате НПД, то человек может зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог на профессиональный доход (Письмо ФНС от 26.04.2019 N СД-4-3/8121 ).

Но представители ФНС давали и другие разъяснения относительно уплаты НПД при сдаче квартиры в аренду. Так, если человек зарегистрирован в качестве самозанятого в связи с тем, что выполняет какие-то работы в «разрешенных» регионах, и сдает в аренду жилую недвижимость в других регионах, то он все равно может платить НПД с дохода от сдачи жилья в аренду.

Какие условия должны соблюдаться для получения легального дохода?

Налог для самозанятых граждан 2019 от аренды квартиры составляет 4% при сдаче физическим лицам, юридическим – 6%.

Условия для получения легального дохода от сдачи жилой площади:

  • Вы проживаете в одном из указанных в законе регионе и являетесь гражданином РФ;
  • у Вас отсутствуют наемные работники и статус индивидуального предпринимателя;
  • доход за год не более 2.4 млн руб;
  • необходимо составить и подать заявление в электронном виде на сайт ФНС в приложении “Мой налог”, в налоговую инспекцию приходить не нужно;
  • после получения от налоговой службы уведомления, в силу вступает закон о самозанятых гражданах при сдаче квартир в аренду, вы гарантированно обладаете легальным доходом и выплачиваете налоги.

Ставка налога при сдаче квартиры самозанятым

Если самозанятый сдает квартиру физлицу, то ставка налога на профессиональный доход составляет 4%. А если по договору аренды наниматель – юридическое лицо, то ставка вырастает до 6% (ст. 10 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ ).

Читайте так же:  Налоговый вычет отчиму на ребенка жены

Кстати, если самозанятый сдает квартиру в аренду физлицу, но заказ поступает через интернет-агрегатор, являющийся юридическим лицом (как например, Airbnb), или через агентство недвижимости, то ставка будет 6%. Ведь деньги арендодатель получает от организации, а не от физлица.

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года. При наличии патента вам не придется платить НДФЛ или налог на имущество.

В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Так, патент на сдачу в аренду квартиры площадью 75 м2 недалеко от центра Москвы на весь 2019 год будет стоить 54 000 рублей, а патент на сдачу одной квартиры или дачи в Калужской области — 9 000 рублей. Налог в этом случае оплачивают двумя платежами: первый должен поступить в течение 90 дней после начала действия патента, второй — в любое время до окончания срока его действия. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.

Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.

Патентная система налогообложения не позволяет уменьшить сумму налога на размер страховых взносов. Учитывайте это при выборе оптимальной системы налогообложения для арендодателя.

Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем как физическое лицо и проживаете в России более 183 дней в году (в течение 12 следующих подряд месяцев), вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Подтвердить статус налогового резидента можно, если получить специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше пребывание в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.

Какие шаги предпринять для уплаты налога от сдачи квартиры?

1. Заключите договор аренды или найма

К договору необходимо приложить акт сдачи-приема квартиры. Если договор аренды или найма заключен на срок не менее 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре. Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

2. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую либо распечатаете форму с сайта ФНС, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате.

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

3. Уплатите НДФЛ

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

не более трети от суммы налога, но не менее 1000 рублей — сумма штрафа за не вовремя поданную налоговую декларацию

Возможен отказ в регистрации, при выявлении ошибок и несоответствий в документах?

Наличие кассового аппарата не требуется, чек формируется в приложении смартфона или компьютера после перевода вам денег за услугу. Электронный чек имеет такой же юридический статус, как и бумажный, он высылается на электронный почтовый ящик.

Что запрещено при статусе самозанятый:

  • Вы не получите дохода при передаче квартиры в управление по доверенности;
  • не допускается доход в натуральном виде. Только в денежном эквиваленте;
  • не уменьшается доход в счет расходов, понесенных нанимателями жилья.

Преимущества самозанятого перед ИП

Главный плюс самозанятого — в сокращении расходов. Доходность увеличивается — не придётся платить сборы в пенсионный и медицинский фонды. Вот основные пункты, на которых экономит самозанятый в отличие от ИП на «упрощёнке»:

Самозанятый, самозанятый ИП ИП на УСН
Платит 4% от дохода с физлиц. Платит 6%. Обязательных сборов в фонды нет. Обязательно платит сборы в ПФР и на медстрахование, даже если дохода нет. Когда доход превышает 300 тысяч рублей в год, в ПФР отчисляют еще 1% с суммы превышения. Правда, ИП имеет право уменьшить налог на сумму этих взносов. Нет затрат на бухгалтерию. Нужно нанять бухгалтера или платить за онлайн сервис. Государство даёт 10 000 рублей в качестве налогового вычета. Его можно расходовать постепенно, уменьшая налоговую ставку каждый месяц на 1%. Льготного вычета нет.

Самозанятому не запрещено работать с юридическими лицами, например вы можете сдавать в аренду квартиру командированным и заключать договор с организацией. При этом, в отличие от ИП, вам не нужна онлайн-касса, а значит, не будет лишних расходов.

Недостатки

Они касаются арендодателей, для которых сдача квартир — основной вид деятельности и которые не работают по трудовому договору. Если два этих пункта для вас существенны, то оставаться ИП выгоднее, чем переходить на новый режим.

Не учитывается трудовой стаж.

Самозанятые не платят обязательных страховых взносов, поэтому время работы в новом статусе не будет считаться трудовым стажем.

Не копится пенсия.

По той же причине не будут накапливаться пенсионные баллы, а значит, пенсия будет меньше. Если решите самостоятельно платить страховые взносы, то расходы будут такие же, как у ИП. Все сборы фиксированные: за 2019 год вам нужно будет заплатить 29 354 рубля в пенсионный фонд и 6 884 рубля — в медицинский.

Выводы

Если вы планируете покупать квартиры и сдавать их в аренду, то присмотритесь к статусу самозанятого. Налог 4% — небольшая плата за отсутствие проблем с налоговой. При этом срок окупаемости недвижимости, в отличие от работы в качестве ИП, сокращается на три года.

Видео (кликните для воспроизведения).

Но не забывайте, что есть лимит годового дохода — 2,4 млн рублей. Это от четырёх до семи однокомнатных квартир в Москве. Когда их станет больше, придётся регистрироваться как ИП.

Источники

Как платить налог за сдачу квартиры самозанятым
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here